Borg afrekenen na einde huur: complete checklist

Borg afrekenen aan het einde van een huurperiode is een van de meest voorkomende conflictbronnen tussen verhuurder en huurder. Sinds de Wet betaalbare huur in juli 2024 zijn de regels strakker geworden: maximumbedrag, vaste termijn, en verplichte specificatie bij inhouding. Deze checklist loopt door wat wel en niet mag, met de juridische basis erbij.

De wettelijke kaders in 2026

Stap 1: bevestig de hoogte van de borg

Pak het oorspronkelijke contract erbij en check:

• Wat is gestort: meestal blijkt uit het bankafschrift bij aanvang
• Wat staat in het contract: bedrag plus eventueel rente-afspraak
• Wat is wettelijk maximum: 2 maanden kale huur op het moment van afrekening

Als de gestorte borg hoger is dan 2 maanden, moet je het surplus sowieso terugbetalen, ongeacht of er schade is. De maximumcap is dwingend recht.

Stap 2: doe de oplevering met inspectierapport

Een digitaal inspectierapport bij begin én einde van de huur is je verdediging bij een conflict. Zonder rapport sta je juridisch zwak.

Wat hoort in het rapport:

1. Foto's per kamer met datum + tijd
2. Beschrijving per element (vloer, plafond, kozijnen, sanitair, kasten)
3. Notatie van bestaande gebreken bij start
4. Inventarislijst van meegeleverde inboedel (indien gemeubileerd)
5. Handtekening huurder en verhuurder op beide rapporten

Stap 3: bepaal wat normaal gebruik versus schade is

Dit is waar de meeste conflicten ontstaan. De wet maakt onderscheid tussen:

Stap 4: bereken eindafrekening

Op de borg mag je inhouden:

1. Huurachterstand Onbetaalde maanden, eventueel met rente vanaf de uiterste betaaldatum (artikel 6:119 BW).

2. Schade boven normaal gebruik Met facturen van reparatie/vervanging, óf objectieve raming gebaseerd op aanstaande reparatie. Geen "ik schat het op € 500".

3. Eindafrekening servicekosten Het verschil tussen voorschotten betaalde maanden en werkelijke kosten over die periode. Lees VvE servicekostenafrekening voor de structuur.

4. Eventuele kale-huur achterstand bij vroege opzegging Als de huurder is vertrokken vóór einde van de wettelijke opzegtermijn van 1 maand.

Op de borg mag je niet inhouden:

• Schoonmaakkosten op normaal niveau (eindschoonmaak hoort bij verhuurder, tenzij huurder pand vies achterlaat)
• Vervanging van zaken die door slijtage einde levensduur hebben (CV-onderhoud, deurklinken)
• "Administratiekosten" of "afhandelingskosten"
• Kosten voor het herstellen van gebreken die al bij start aanwezig waren

Stap 5: verstuur gespecificeerde afrekening

Wat hoort in de afrekening:

Plus: kopieën van facturen of bonnen bij elke kostenpost. Een raming zonder onderbouwing wordt door de rechter afgewezen.

Stap 6: betaal binnen 14 dagen

De wettelijke termijn is hard. Bij overschrijding kan de huurder:

1. Wettelijke rente vorderen (artikel 6:119 BW, in 2026 ~6,75%)
2. Schadevergoeding eisen voor financieel nadeel (verhuiskosten, double rent, etc.)
3. Procederen bij kantonrechter

Veelvoorkomende conflicten en hoe je ze voorkomt

Conflict 1: huurder claimt geen inspectie bij start

Voorkom: maak inspectie bij oplevering verplicht. Geen inspectie = geen huur.

Bij conflict: zonder beginrapport heb je geen vergelijkmateriaal, en de rechter zal in twijfelgevallen de huurder volgen.

Conflict 2: schade verschilt van mening over normaal gebruik

Voorkom: foto's bij begin EN einde, plus video van rondloop. Beelden zijn objectiever dan tekstuele beschrijvingen.

Bij conflict: laat een onafhankelijke taxateur of bouwkundige inspecteren als de schade > € 500 is. Hun rapport telt zwaarder dan je eigen schatting.

Conflict 3: huurder eist rente over de borg

Voorkom: zet expliciet in het contract of er rente wordt uitgekeerd. Bij stilzwijgen is er geen rente verschuldigd, behalve over de afrekentermijn die overschreden is.

Conflict 4: huurder vertrekt zonder oplevering

Voorkom: contract verplicht oplevering. Sleutelinlevering zonder oplevering geldt als opzegging maar niet als oplevering, dus de borg-termijn start dan niet.

Bij conflict: stuur een schriftelijke uitnodiging voor oplevering binnen 7 dagen. Komt er geen reactie, dan mag je de oplevering eenzijdig vaststellen met getuigen.

Stappenplan in 1 minuut

1. Bij oplevering: doe inspectie samen met huurder, foto's, ondertekening
2. Binnen 3 dagen: verzamel facturen voor eventuele reparaties of bestel ramingen
3. Binnen 7 dagen: stel afrekening op met specificatie
4. Binnen 14 dagen: betaal terug + verstuur afrekening met facturen
5. Bewaar: 7 jaar fiscaal, 5 jaar civielrechtelijk

In Propty

Propty registreert per pand de borghoogte, de inspectierapporten met foto's, en de afrekendatum bij vertrek. Bij sleuteloverdracht wordt automatisch een afrekenings-template geopend met de borghoogte vooringevuld. Reparatiefacturen kun je direct uploaden en koppelen.

Plan een korte demo om te zien hoe oplevering en borg-afrekening verlopen, of lees verder in onze huurcontracten-gids 2026 voor de volledige cyclus van contractopstelling tot oplevering.