Box 3 voor vastgoed in 2026: nieuwe spelregels

Wat is er veranderd in 2026?

Box 3 was jarenlang een blackbox voor vastgoedbeleggers. Sinds het Hoge Raad-arrest van 6 juni 2024 mag je werkelijk rendement aangeven als het forfaitaire rendement hoger uitvalt dan wat je daadwerkelijk verdient. In 2026 is dit beleidsmatig verder uitgewerkt.

Hoe wordt vastgoed nu belast?

Verhuurd vastgoed valt in box 3 onder "overige bezittingen". De heffing werkt grofweg zo:

Rekenvoorbeeld (vereenvoudigd)

Stel: een pand met WOZ-waarde € 300.000, hypotheek € 150.000, geen ander box 3-vermogen, geen fiscaal partner.

1. Bezitting: € 300.000 → forfaitair rendement 6% = € 18.000
2. Schuld (na drempel): € 150.000 → forfaitair rendement 2,70% = € 4.050
3. Netto rendement: € 18.000 − € 4.050 = € 13.950
4. Grondslag na vrijstelling: bepaal je rendement over het deel boven de vrijstelling (de Belastingdienst rekent dit via een verhoudingsformule, niet door simpel de vrijstelling van het rendement af te trekken)
5. Belasting = 36% over de toegerekende grondslag

Forfaitair versus werkelijk rendement

De Hoge Raad zegt: als je werkelijk rendement aantoonbaar lager is dan het forfait, mag je dat aangeven.

Wat hoort bij werkelijk rendement?

Wel meetellen:

• Huurinkomsten (kale huur)
• Hypotheekrente op een box 3-schuld
• Waardestijging of -daling van het vastgoed in dat jaar
• Bijtelling eigen gebruik als je het pand zelf (deels) gebruikt — 5,06% van de WOZ-waarde naar rato van het aantal gebruiksdagen

Niet (zomaar) meetellen:

• Servicekosten — die zijn doorbelaste kosten, geen rendement
• Onderhoudskosten van een tweede woning zijn in principe niet aftrekbaar bij werkelijk rendement (er zijn uitzonderingen, zoals achterstallig onderhoud bij aankoop — laat dit altijd toetsen)
• Beheerkosten van een externe verhuurmakelaar: vaak niet aftrekbaar als kost — controleer per geval

Eigen gebruik vanaf 2026

Heb je een tweede woning die je deels zelf gebruikt (vakantiehuis, pied-à-terre, mantelzorgwoning)? Dan moet je bij werkelijk rendement een bijtelling rekenen voor eigen gebruik. De Belastingdienst hanteert vaak 5,06% van de WOZ-waarde × (gebruiksdagen ÷ 365) als economische huurwaarde, tenzij je een hogere reële huurprijs kunt aantonen.

Voor zuiver verhuurd vastgoed zonder eigen gebruik geldt deze bijtelling niet.

Wat doe je in 2026?

1. Inventariseer per pand: WOZ-waarde, hypotheekschuld, hypotheekrente, huurinkomsten, servicekosten (apart), onderhoudskosten, leegstandsperiodes, en eventueel eigen gebruik in dagen.
2. Bereken forfaitair rendement op portfolio-niveau met de definitieve percentages 2026.
3. Bereken werkelijk rendement op portfolio-niveau (inclusief waarde-ontwikkeling en eventueel eigen gebruik).
4. Kies het gunstigste pad in je aangifte — vergeet niet dat de keuze geldt voor het hele box 3-vermogen.
5. Bewaar onderbouwing minimaal 7 jaar: facturen, huurovereenkomsten, betalingsspecificaties, taxaties, onderhoudsbonnen.

Veelgemaakte fouten

Vier valkuilen:

• Waardestijging vergeten mee te nemen bij werkelijk rendement — die telt wél mee, ook al heb je niets verkocht
• Onderhoud van een tweede woning aftrekken terwijl dat in principe niet mag bij werkelijk rendement
• Hypotheekrente missen als (een deel van) de schuld nog onder box 1 valt
• Selectief willen kiezen per pand — werkelijk rendement geldt voor je hele box 3-vermogen

Conclusie

Box 3 voor vastgoed in 2026 vraagt méér administratie, maar geeft je ook méér regie zodra je werkelijk rendement aannemelijk lager kunt maken dan het forfait. Het verschil zit in de details: schuldforfait, schuldendrempel, eigen gebruik, en de juiste afbakening van wat wel/niet als kost telt.

Met een dashboard als Propty leg je per pand huurinkomsten, servicekosten, onderhoud en hypotheekrente apart vast — zodat je accountant aan het einde van het jaar beide scenario's snel kan doorrekenen.

Lees ook hoe je iDEAL-betalingen instelt om je inkomsten netjes vast te leggen, of plan een korte demo om te zien hoe Propty je aangifte voorbereidt.