Marktupdate Q1 2026: koopmarkt ademt, huurmarkt verkrampt

Het eerste kwartaal van 2026 toont twee bewegingen die elkaar hard tegenwerken: de koopmarkt komt voor het eerst in jaren weer in balans, terwijl de huurmarkt verder verkrampt. Wie vastgoed verhuurt, leeft in beide werelden tegelijk. Deze update zet de cijfers naast elkaar en koppelt ze aan wat het concreet betekent voor je portefeuille.

Alle data is uit officiële bronnen: Kadaster, NVM, CBS, Pararius en Rijksoverheid. Links bij elke statistiek.

Koopmarkt: meer aanbod, minder oververhitting

Drie cijfers vertellen het verhaal van Q1 2026 op de koopmarkt:

Wat schuift waar?

Niet alle woningtypen bewegen even snel:

Bron: Kadaster kwartaalbericht woningmarkt Q1 2026. De divergentie tussen vrijstaand en appartementen is significant: 3 procentpunten verschil op jaarbasis, en het effect stapelt over meerdere kwartalen.

Praktisch betekent dit

• Voor kopers: meer keuze, minder overbieden. Het tijdperk van 30+ kandidaten op één bezichtiging in de Randstad lijkt voorbij.
• Voor verkopers: woningen met minder gunstig energielabel of buiten populaire regio's worden duidelijk langer in de markt aangehouden (NVM, Q1 2026).
• Voor verhuurders die overwegen uit te ponden: het venster om bij vertrek van een huurder te verkopen blijft open. De vraag is of je dat wil, gezien de huurinkomsten die je opgeeft.

Huurmarkt: aanbod krimpt, prijzen draven door

De huurmarkt beweegt in de tegenovergestelde richting. Pararius en NVM rapporteren beide een markt onder structurele druk.

Pararius Huurmonitor Q1 2026 (vrije sector)

Bron: Pararius Huurmonitor Q1 2026.

NVM Q4 2025 (verhuurtransacties)

De NVM-cijfers over Q4 2025 zijn nog scherper. Aantal verhuurde vrije sector-woningen daalde 20% Q-on-Q en 38% YoY (NVM, januari 2026). Tegelijk:

• Gemiddeld € 18,48 per m², +9,4% YoY
• Gemiddeld € 1.657/maand, +10% YoY
• Gemiddeld 45 reacties per advertentie

De combinatie van prijsstijging plus vraag-druk plus dalend aanbod is een leerboek-voorbeeld van marktverkrapping.

Regionale uitschieters

Pararius rapporteert significante provinciale verschillen in huurprijs per m²:

Drenthe als sterkste stijger is opvallend: de provincie heeft historisch lagere huren, maar woningzoekenden die geprijsd zijn uit de Randstad bewegen mee naar randregio's, en dat trekt het regionale niveau op.

Wat dit betekent voor het rendement van verhuurders

Voor wie verhuurt is de spannende vraag: welke regio levert in 2026 nog acceptabel bruto rendement op? Een ruwe modelberekening op basis van publieke cijfers (mediaan koopprijs versus mediaan markthuur):

Buiten de Randstad zien we hogere bruto-rendementen omdat koopprijzen achterblijven terwijl huurprijzen door de krapte ook stijgen. Drenthe (+16% huurstijging) is hier het duidelijkste voorbeeld, maar ook Limburg, Friesland en delen van Gelderland tonen vergelijkbare patronen.

Wettelijk kader 2026: huurverhogingen

Per 1 januari 2026 zijn de maxima vastgesteld:

Bronnen: CBS huurindexering, Rijksoverheid huurverhoging 2026, Volkshuisvesting Nederland.

Vooruitzichten Q2 2026 en verder

NVM peilde in januari de verwachtingen onder makelaars en vastgoedmanagers. Twee cijfers staan centraal:

• 79% verwacht verdere daling van het huuraanbod en transactieaantallen
• 81% verwacht (sterk) stijgende huurprijzen

Drie factoren ondersteunen die verwachting:

1. Geen nieuw aanbod kortere termijn: nieuwbouw blijft ver achter bij behoefte (kabinet streeft naar 100.000/jaar, gerealiseerd 2024-2025 onder de 70.000)
2. Voortgaande uitpondingen: Wet betaalbare huur + box 3-aanpassingen blijven particuliere verhuurders prikkelen om te verkopen wanneer huurder vertrekt
3. Dalende rente: ECB-rente staat op ~3% en de markt prijst verdere verlagingen in, wat koopkracht ondersteunt en aanbod verder onder druk zet

Wat we voor Q2 verwachten te zien

• Koopmarkt: voortzetting van plateau-vorming. Prijzen stabiliseren op huidig niveau, transactievolume ligt structureel hoger dan in 2024.
• Huurmarkt: verder schaarser, prijsstijging zet door op huidig tempo (+6-8% YoY). Aanbod dat verschijnt is steeds vaker € 2.000+/maand segment.
• Regionaal: aanhoudende migratie van vraag van Randstad naar omringende provincies. Verhuurprijzen in Drenthe, Friesland, Zeeland en delen van Limburg lopen verder in op de Randstad.

Wat doe je hiermee als verhuurder

Drie acties die in onze data het verschil maken op portefeuille-niveau:

1. Indexatie strikt toepassen waar het mag

Tot 4,4% in de vrije sector is geen marginaal effect. Op een gemiddelde huur van € 1.500 per maand is dat € 66 per maand extra inkomsten per pand, oftewel € 792 per jaar. Bij 5 panden: bijna € 4.000. Mits je indexatieclausule expliciet in je contract staat.

2. Energielabel-upgrade plannen waar nuttig

Onder de Wet betaalbare huur tellen WWS-punten zwaarder mee. Een upgrade van label D naar A+ levert ~30 extra punten op, wat in het middenhuur-segment € 150-200 extra toegestane huur per maand kan zijn. Lees Energielabel voor verhuurders 2026.

3. WWS-punten herrekenen bij elke mutatie

Bij elke nieuwe verhuring bepaalt het puntenaantal of je in de vrije sector blijft of in het gereguleerde middenhuur-segment valt. Het scheelt soms 1-2 punten. Voor het volledige kader: Wet betaalbare huur 2026.

Conclusie

Q1 2026 markeert het punt waarop de twee Nederlandse vastgoedmarkten definitief uit elkaar bewegen. Koopwoningen worden weer betaalbaarder relatief gezien (meer aanbod, langere verkooptijd). Huurwoningen worden schaarser én duurder. Voor verhuurders is dat een smal pad: lagere bruto-rendementen door prijs-cap regels, hogere onderhoudskosten, hogere belasting, maar ook stijgende toegestane huren wanneer je het stelsel goed toepast.

Het strategische antwoord ligt in automatisering en discipline: jaarlijks indexeren, WWS-punten herberekenen, energielabels op tijd actualiseren. Dat is precies waar Propty op gericht is.

Plan een korte demo om te zien hoe een dashboard met realtime markt- en portefeuille-data werkt, of duik dieper in de marktcijfers van Kadaster en de huurprijsmonitor van Pararius als je liever zelf de bronnen induikt.