Huurmarkt mei 2026: schaarste, uitponden en IMF-kritiek

In de Rotterdamse wijk Delfshaven stond op een doordeweekse dag in mei een rij die om de hoek doorliep. De rij was niet voor de Kruidvat aan de Schiedamseweg, maar voor de bezichtiging van een studio van 30 vierkante meter. Vraagprijs: 575 euro per maand, exclusief. Een TikTok-video van het tafereel werd ruim 225.000 keer bekeken (bron: AD, 21 mei 2026).

Zulke beelden zien we niet alleen in Rotterdam, en niet alleen in mei. Maar de combinatie van wat er nu gebeurt op de huurmarkt en wat er deze maand werd gepubliceerd, geeft een ongewoon scherp beeld van waar we staan. Hieronder de stand van de huurmarkt zoals die er op 21 mei 2026 uitziet — met de cijfers eronder.

Het officiële cijfer: de particuliere huurvoorraad krimpt

Voor het eerst sinds het CBS deze cijfers publiceert, daalt het aantal huurwoningen in handen van particuliere verhuurders. Op 1 januari 2026 stonden er 1.180.686 huurwoningen op naam van zogenoemde overige verhuurders, tegen 1.186.831 een jaar eerder. Een netto-daling van 6.145 woningen in één jaar.

Het lijkt een klein getal. Maar de kant op die het schuift, is wat telt. Tussen 2023 en 2024 nam de voorraad nog toe met ruim 20.000 woningen. Tussen 2024 en 2025 ging dat in omgekeerde richting. Tegelijkertijd groeide de koopvoorraad met 67.407 woningen, en de corporatievoorraad met 10.042.

Bron: CBS Open Data tabel 82900NED, peildatum 1 januari · raadpleging 21 mei 2026.

Eerder kwamen de signalen van krimp vooral van het Kadaster en van brancheorganisaties. Nu staat de daling ook in de officiële CBS-statistiek. Dat verandert iets aan het debat: dit is niet langer een aanname op basis van marktdata, het is een feit.

Het aanbod schuift naar boven

Niet alleen het volume neemt af. De samenstelling van het aanbod verandert ook. Pararius en Huurwoningen.nl rapporteerden begin april dat 42 procent van alle beschikbare vrije-sectorhuurwoningen in Q1 2026 een huurprijs heeft boven 2.000 euro per maand. Een jaar eerder was dat nog 36,5 procent.

Het goedkoopste segment, vanaf de liberalisatiegrens tot 1.500 euro, is met 21,4 procent van het aanbod kleiner geworden. Maar het trekt 34,5 procent van alle reacties. Wie betaalbaar wil huren, vist in een snel slinkende vijver.

Bron: Pararius Huurmonitor Q1 2026, 10 april 2026. Aandelen van het totale Q1 2026 vrije-sectoraanbod.

De gemiddelde nieuwe maandhuur in de vrije sector kwam in Q1 2026 uit op 1.892 euro. Bij de gangbare inkomenseis van drie keer de maandhuur betekent dat een bruto maandinkomen van 5.676 euro. Volgens Pararius is dat 327 euro meer dan een jaar eerder, en stijgt deze eis sneller dan de gemiddelde lonen.

De krapte is verdubbeld in één jaar

Pararius rekent met een krapte-indicator die vier elementen combineert: het totale woningaanbod, de instroom van nieuwe huurwoningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het aantal reacties per woning. Hoe lager de score, hoe schaarser de markt.

In Q1 2025 stond de indicator op 0,46. In Q1 2026 op 1,11. Volgens Pararius ligt de grens waarop de markt de vroegste fase van evenwicht bereikt op 5,0. Daar zit nog veel daglicht tussen.

Bron: Pararius Huurmonitor Q1 2026, 10 april 2026.

Het aantal reacties per woning daalde met 46 procent ten opzichte van Q1 2025. Pararius wijst erop dat minder reacties niet automatisch minder concurrentie betekent. Het betaalbare segment is zo klein geworden dat er voor veel woningzoekenden simpelweg minder is om op te reageren.

De huurprijzen lopen de koopprijzen achterna

De Pararius Huurprijsindex (PHI) zet huur, koop en inflatie naast elkaar, met 2021 als basisjaar. Wat opvalt: de huurprijzen stegen sinds 2021 met 34,9 procent. Dat is minder dan de koopprijzen (+43,7 procent), maar ruim boven de inflatie (+24,8 procent).

Bron: Pararius Huurprijsindex Q1 2026. Basisjaar 2021 = 100.

Sinds Q1 2025 stijgen de huurprijzen sterker dan de koopprijzen. De achterstand wordt ingelopen. Dat is voor zittende huurders soms goed nieuws (huur wordt jaarlijks geïndexeerd, contracten zitten meestal op CPI), maar voor nieuwe huurders een directe extra last.

Wat eronder zit: het geld verlaat de huurmarkt

De daling van de voorraad heeft één hoofdoorzaak: investeerders verkopen meer dan ze kopen. Het Kadaster meldt dat in Q4 2025 alleen al 20.700 huurwoningen door investeerders werden verkocht (een record), tegenover 8.900 aankopen.

Over heel 2025 stond de teller volgens Pararius op een netto-uitstroom van 38.000 huurwoningen: 65.000 verkocht, 27.000 gekocht. De NVM rekende eerder dat alleen al de uitponding in 2024 goed was voor 14,2 miljard euro aan verkochte huurwoningen (bron: NVM, 10 april 2025).

NVM-makelaars zien waar dat kapitaal naartoe gaat: buitenlands vastgoed (Spanje en Portugal worden vaak genoemd) en de aandelenmarkt. Slechts een klein deel komt terug in de Nederlandse woningmarkt, bijvoorbeeld via nieuwbouw of vastgoedfondsen.

De oorzaken die NVM en Pararius zelf noemen: de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024, de hogere belastingdruk via box 3 en het verbod op tijdelijke huurcontracten.

Het IMF zegt het ook nu

Op 13 mei 2026 publiceerde het Internationaal Monetair Fonds zijn Article IV concluding statement over Nederland. De huurmarkt komt expliciet aan bod. Het IMF noemt huisvesting een van de "binding capacity constraints" die de Nederlandse economie remmen — naast energie, arbeid en stikstof (bron: IMF Mission Concluding Statement, 13 mei 2026).

De aanbeveling is opvallend concreet:

"An overhaul of rental market regulation and stronger financial incentives (and higher profitability) for mid-segment private developers and investors" is nodig om "effectively and durably tackle the housing crunch."

Vertaald: de huur-regelgeving moet op de schop, en private verhuurders en ontwikkelaars in het middensegment moeten betere rendementen krijgen. Het IMF noemt daarnaast lagere LTV-limieten (90 procent) en geleidelijke uitfasering van de hypotheekrenteaftrek als maatregelen die zouden helpen.

IMF-missiehoofd Fabian Bornhorst zei in een interview met NU.nl over de hypotheekrenteaftrek: "Gradually phasing out mortgage-interest deductibility would increase revenues and resolve bottlenecks in the housing market" (gerapporteerd door NL Times, 16 mei 2026).

Dit is niet een brancheorganisatie of een belegger die om versoepeling vraagt. Dit is een onafhankelijk supranationaal orgaan dat de combinatie van Wet betaalbare huur en huidige rendementen voor private verhuurders als deel van het probleem aanwijst.

En in de tussentijd: meer geschillen

Terwijl de markt zich aanpast, lopen de conflicten op. De Huurcommissie publiceerde op 20 mei 2026 haar jaarverslag over 2025. Bouwkundige onderzoeken in huurwoningen namen toe met 17 procent ten opzichte van 2024. In totaal startten 16.200 huurders en verhuurders een procedure bij de Huurcommissie.

Van de meer dan 100 bouwkundige onderzoeken per week gingen er 70 over onderhoudsgebreken: schimmel, lekkages, tocht. De resterende 37 betroffen geschillen over de huurprijs onder het puntenstelsel (WWS). De Huurcommissie meldt dat de zaken ook complexer worden, met vaker een combinatie van meerdere klachten en soms sociale of medische factoren die meespelen.

Voor verhuurders is dit een stille kostenstroom. Een procedure bij de Huurcommissie kost tijd, mogelijk een advocaat en bij verlies een hogere huurprijs-aanpassing met terugwerkende kracht.

Wat dit betekent voor de zomer

NVM voorspelde een jaar geleden al dat de uitpondgolf zou pieken in 2026, omdat de laatste tijdelijke huurcontracten (gesloten vóór het verbod op 1 juli 2024) tot 1 juli 2026 nog aflopen. Tegen die datum is een groot deel van die portefeuilles getransformeerd of verkocht.

Wat er na 1 juli gebeurt is minder voorspelbaar. Pararius signaleerde dat de uitponding al afvlakt: 5,5 procent van het koopaanbod in Q1 2026 was een voormalige huurwoning, tegen 7,7 procent op de piek in Q3 2024. Maar dat is nog meer dan twee keer het structurele niveau van vóór 2023 (ongeveer 2,5 procent).

Daaronder broeit een grotere vraag: wat doen de institutionele beleggers? Pararius-directeur Jasper De Groot wees in zijn rapport op de signalen rond Vesteda, de grootste woningverhuurder van Nederland, waarvan investeerders voor ruim 4 miljard euro hun belang afbouwen.

"Als ook de institutionelen beginnen uit te ponden, rijst de vraag wie er dan nog in het middensegment bouwt en verhuurt." — Jasper De Groot, directeur Pararius (10 april 2026).

Wat dit betekent voor verhuurders die het netjes willen doen

Drie observaties uit de cijfers, voor wie nu zelf vastgoed verhuurt of overweegt te blijven.

Een. De financiële cases is dunner geworden. De combinatie van een puntenmaximum op middenhuur, hogere box 3-belasting en stijgende onderhoudseisen drukt rendementen. Wie voor 2024 een case rond bouwde op een huur boven het puntenmaximum, moet die opnieuw doorrekenen. Onze WWS-calculator geeft daarvoor een eerste indicatie.

Twee. Het juridisch landschap wordt drukker. Een huurder kan tot zes maanden na ingang van het contract via de Huurcommissie laten toetsen. Bij een te hoge huur volgt verlaging naar het puntenmaximum, met terugwerkende kracht tot ingangsdatum. Onze WWS-kennisbank loopt het puntensysteem door, en de complete oplevercheck-list houdt je administratie op orde voor het geval dat.

Drie. De tijd tot 1 juli 2026 is een planmoment. Als jouw contract aansluit op een tijdelijke periode die vóór 1 juli 2024 is afgesloten, dan komt het pand binnenkort vrij. Drie keuzes: opnieuw verhuren onder de huidige regels, uitponden naar de koopmarkt, of strategisch upgraden om in een hogere puntenklasse uit te komen.

Wat we niet zeggen

Een verleidelijke conclusie zou zijn dat verhuurders het slachtoffer zijn van slechte regelgeving. Dat is niet onze positie. De Wet betaalbare huur is er gekomen om een echte excessen aan te pakken: huren ver boven de marktwaarde, woekerwinsten op studentenkamers, gebrek aan transparantie. Die problemen waren er.

Wat de cijfers wel laten zien is dat de huidige combinatie van maatregelen ook ongewenste neveneffecten heeft. Het IMF zegt dat. De CBS-data laten dat zien. De Huurcommissie-cijfers wijzen op groeiende complexiteit. En de rij op de Schiedamseweg laat zien dat de mensen die het beleid moest helpen, niet altijd geholpen zijn.

Voor verhuurders die het netjes willen doen, is het belangrijkste dat ze de actuele regels kennen, hun puntenscore bijhouden, en hun administratie zodanig opbouwen dat ze elke toetsing kunnen doorstaan. Daar zijn wij voor gebouwd.

Bronnen

• CBS Open Data tabel 82900NED, peildatum 1 januari 2025.
• Pararius Huurmonitor Q1 2026, 10 april 2026.
• Kadaster, Investeerders 4e kwartaal 2025, 26 februari 2026.
• NVM, Uitpondgolf zet door, 10 april 2025.
• IMF Mission Concluding Statement Netherlands 2026, 13 mei 2026.
• NL Times rapportage over IMF-rapport, 16 mei 2026.
• Huurcommissie Jaarverslag 2025, 20 mei 2026.
• AD, rij voor huurwoning Rotterdam, 21 mei 2026.

We publiceren elk kwartaal een nieuwe huurmarkt-update met cijfers + grafieken. Schrijf je in voor de nieuwsbrief of probeer Propty 14 dagen gratis om te zien hoe wij je administratie WGV- en WWS-proof houden.