Huurprijs vaststellen met het WWS-puntensysteem (2026)

Wanneer geldt het WWS voor jou?

Het Woningwaarderingsstelsel geldt sinds 1 juli 2024 voor alle huurwoningen die uitkomen op 186 punten of minder. Dat omvat:

• Sociale huur (tot 144 punten in 2026)
• Middenhuur (145 tot 186 punten, nieuw sinds juli 2024)

Kom je uit op 187 punten of meer, dan zit je in de vrije sector en mag je de prijs zelf vaststellen. Dan gelden alleen nog de indexeringsregels uit de Wet Betaalbare Huur.

In de praktijk: een woning van 65 vierkante meter met label C op een woz van 285.000 euro komt vaak rond de 130 tot 160 punten uit. Dus valt onder middenhuur en je huurprijs is gebonden aan het stelsel.

Stap 1: tel de oppervlakte-punten

De oppervlakte van vertrekken levert het grootste aandeel punten. Een vertrek is een ruimte van minimaal 4 vierkante meter met daglicht en ventilatie. Slaapkamers, woonkamer, keuken en eetkamer tellen mee. Berging, zolder zonder daglicht of badkamer niet (die zitten in andere categorieën).

Telregel: 1 punt per vierkante meter vertrekoppervlak.

Voorbeeld: woonkamer 28 m², 2 slaapkamers van 12 m² en 9 m², keuken 7 m² (open of dicht). Dat is 28+12+9+7 = 56 punten voor oppervlakte vertrekken.

Stap 2: tel de overige ruimtes

Verkeersruimten en overige ruimtes leveren minder punten op.

Voor diezelfde voorbeeldwoning: 5 m² badkamer + 3 m² berging = 6 punten.

Stap 3: tel de voorzieningen

Hier zit het detail. Een opsomming van de belangrijkste:

• Wastafel: 1 punt
• Toilet apart van badkamer: 3 punten
• Tweede toilet: 3 punten
• Bad met douche: 7 punten
• Alleen douche: 4 punten
• Keukenblad langer dan 2 meter: 4 punten extra
• Vaatwasaansluiting: 1 punt
• Centrale verwarming: 0,25 per m² vertrek

Voor onze voorbeeldwoning met een badkamer met douche en wastafel, een apart toilet, en CV: 4 + 1 + 3 + (56 × 0,25) = 22 punten.

Stap 4: bepaal het energielabel-punten

Sinds 2024 is energielabel een zwaar wegende factor.

Een woning met label C krijgt dus 14 punten. Een woning met label F kost 9 punten. Het verschil is groot. Wie nu nog op F of G zit, doet er goed aan om te kijken of een labelverbetering rendabel is.

Stap 5: WOZ-punten

De WOZ-waarde levert punten op via een vaste rekenformule.

Stap 5a: WOZ-waarde delen door de prijs per m² (vastgesteld op landelijk gemiddelde, in 2026 is dit 2.987 euro).

Stap 5b: dat getal vermenigvuldigen met de oppervlakte-correctie. Voor een gemiddelde woning is dat factor 1.

In de praktijk: WOZ van 285.000 euro betekent ongeveer 35 punten WOZ. Bij hogere WOZ (450.000 euro voor een Amsterdamse woning) loopt dit op tot 55 punten.

Belangrijk: per 1 juli 2024 geldt een cap. De WOZ-punten mogen niet meer zijn dan 33 procent van het totale puntenaantal. Bij dure woningen in stedelijke regio waar de WOZ disproportioneel hoog is, wordt dat naar beneden bijgesteld.

Stap 6: buitenruimten

• Tuin of dakterras eigen gebruik: 2 punten per 4 m², met een maximum van 15
• Balkon: 2 punten per 2 m², met een maximum van 6
• Gemeenschappelijke buitenruimte: 1 punt per 4 m²

Een woning met een balkon van 6 m² en een tuintje van 25 m² krijgt 6 + 12 = 18 punten buitenruimte.

Stap 7: tel alles bij elkaar op

Voor onze voorbeeldwoning (65 m² appartement, label C, balkon van 6 m², WOZ 285.000):

Met 139 punten zit dit appartement in de middenhuur-categorie (145 tot 186 punten zou middenhuur zijn, maar onder 145 zit je in de sociale huur). De maximale huurprijs is dan 139 × 6,38 euro = 886,82 euro per maand kaal.

Wat als je hierboven verhuurt?

Je mag wettelijk een hogere prijs vragen, maar de huurder heeft binnen 6 maanden na ingang van het contract het recht om naar de Huurcommissie te stappen voor toetsing. Doet de Huurcommissie een uitspraak dat de prijs te hoog is? Dan wordt de huur verlaagd naar de WWS-maximumprijs, met terugwerkende kracht tot ingangsdatum.

In de praktijk: een huurder die 6 maanden lang 1.200 euro per maand betaalde, krijgt een huurverlaging naar 886,82 plus terugbetaling van het verschil over 6 maanden (1.879,08 euro). Sinds 2024 wordt deze procedure actiever gebruikt door huurders, mede dankzij dedicated meldpunten van gemeenten en Aedes.

Onze tip: doe de berekening voor je het contract tekent

Te veel verhuurders stellen een huurprijs vast op het oog of bieden marktconform aan, zonder de puntentelling te doen. Bij sociale en middenhuur is dat risicovol. Doe de telling vooraf, weet wat je maximale huur is, en onderhandel binnen die grenzen.

Drie rekentools om uit te kiezen:

• Onze WWS-calculator — adres-autofill via BAG, indicatie binnen 1 minuut, gratis en zonder account.
• Officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie — juridisch bindend bij toetsing.
• Propty zelf — als je meer dan een pand beheert, rolt het puntentotaal automatisch uit zodra je een pand opvoert. Indexeringen en herwaarderingen lopen daarna vanzelf mee.

Veelgestelde vragen

Geldt het WWS ook voor mijn vrije sector woning? Sinds 1 juli 2024 wel als de woning op 186 punten of minder uitkomt. Boven 186 ben je in de vrije sector en geldt alleen de Wet Betaalbare Huur indexering.

Hoe vaak verandert de puntwaarde? Per 1 juli van elk jaar, geïndexeerd op CPI. Voor 2026: 6,38 euro per punt.

Kan ik mijn WOZ-waarde aanvechten om punten te verlagen? Ja, een succesvol WOZ-bezwaar verlaagt je WOZ en daarmee het aantal WWS-punten. Effect: lager puntentotaal, maar ook lagere belastingaanslag.

Wat als mijn woning meer dan 186 punten heeft maar onder de 1.184,82 euro huur valt? Sinds 2024 mag je daar verhuren in de vrije sector. Het puntental bepaalt de categorie, niet de huurprijs.