Eindinspectie bij vertrek huurder: complete oplevercheck-list

Een huurder zegt op. Wat nu? Tussen de opzegbrief en de sleutelinname zit gemiddeld 4 tot 12 weken, afhankelijk van de opzegtermijn in het contract. Wat je in die periode doet — of nalaat — bepaalt of de oplevering soepel verloopt of in een conflict over borg of schade eindigt.

Deze checklist loopt door alle stappen, met termijnen en de juridische basis erbij.

Tijdlijn in één oogopslag

Stap 1: bevestig de opzegging schriftelijk

Zodra je een opzegging ontvangt — via e-mail, app of brief — bevestig je die binnen 5 werkdagen schriftelijk terug. Vermeld:

• Datum waarop de opzegging is ontvangen
• Datum waarop de huur formeel eindigt (op basis van de opzegtermijn in het contract)
• Wanneer voorinspectie en eindinspectie zijn ingepland
• Hoe en wanneer de borg wordt afgerekend (verwijs naar artikel 7:261b BW)

Een eenvoudige e-mail volstaat juridisch. Bewaar de bevestiging in je administratie.

Stap 2: plan de voorinspectie ongeveer 2 weken voor vertrek

De voorinspectie is geen juridische verplichting, maar wel een sterke aanrader. Je loopt samen met de huurder door de woning, vergelijkt met het beginrapport, en noteert wat de huurder nog moet herstellen voor de eindinspectie.

Wat hoor je in een voorinspectie te checken:

1. Buitenkant: voordeur, kozijnen, tuin (indien van toepassing)
2. Hal en gangen: vloer, plafond, lichtschakelaars, deurbel
3. Woonkamer: vloeren, muren, plafond, kozijnen, gordijnen/rails
4. Keuken: aanrechtblad, kasten, kraan, afzuigkap, kookplaat, vaatwasser-aansluiting
5. Badkamer + toilet: sanitair, tegels, voegen, douchekop, ventilatie
6. Slaapkamers: vloeren, kasten, kozijnen, gordijnrails
7. CV en installaties: ketel, thermostaat, radiatoren
8. Inboedel (indien gemeubileerd): inventarislijst meelopen

Geef de huurder daarna een schriftelijke lijst (e-mail volstaat) met wat nog hersteld moet worden vóór sleutelinname. Hou het redelijk: gaten van schroeven dichtmaken is normaal, een nieuwe verflaag in elke kamer eisen is niet redelijk.

Stap 3: bereid de eindinspectie voor

Een dag voor de sleutelinname, zet klaar:

• Beginrapport met foto's van bij intrek
• Voorinspectie-rapport met lijst van te herstellen punten
• Inspectie-app of formulier voor digitaal rapport
• Meterstanden-formulier (gas, water, elektriciteit) — geef tijdig door aan de energieleverancier
• Sleutel-inname-formulier (welke sleutels, hoeveel exemplaren, eventueel sleutel-tags)

Stap 4: voer de eindinspectie uit

Op de dag van sleutelinname loop je opnieuw door de woning, deze keer voor de definitieve registratie. Werkwijze:

1. Maak per ruimte een serie foto's (datum + tijd in metadata)
2. Vergelijk met het beginrapport en noteer verschillen
3. Classificeer elk verschil als:
   • Normaal gebruik — bijvoorbeeld lichte slijtage van verf na 5 jaar huur — voor jouw rekening
   • Schade boven normaal gebruik — gat in muur, brandvlek op vloer — voor rekening huurder
4. Noteer meterstanden en laat de huurder mee-tekenen
5. Inventariseer sleutels: hoeveel zijn er ingeleverd, welke ontbreken nog
6. Laat het rapport ter plaatse digitaal ondertekenen door huurder + verhuurder

Stap 5: sleutelinname als juridisch eindmoment

Op het moment dat de huurder alle sleutels heeft ingeleverd én jij de woning hebt ontvangen, eindigt het huurcontract juridisch. Vanaf dat moment:

• Heb je 14 dagen om de borg af te rekenen
• Moet je het pand weer aansluiten op je eigen energiecontract (of leegstand-stroomvoorziening regelen)
• Is de huurder niet meer verantwoordelijk voor gas, water en elektra

Stap 6: borgafrekening binnen 14 dagen

Binnen 14 dagen na sleutelinname maak je de afrekening:

• Inhoudbare posten: huurachterstand, schade boven normaal gebruik (met onderbouwing uit eindrapport), openstaande servicekosten-afrekening
• Niet-inhoudbare posten: normaal gebruik, slijtage, schoonmaak op normaal niveau, kleine schade door normaal wonen

Stuur een gespecificeerde afrekening per e-mail of brief, en maak het restant binnen 14 dagen na sleutelinname over.

Een diepere uitleg vind je in onze complete borg-checklist.

Veelgemaakte fouten

• Geen voorinspectie — je huurder weet pas op de eindinspectie wat er fout zit, kan niets meer herstellen, en voelt zich overvallen door de afrekening
• Geen ondertekend eindrapport — zonder handtekening van de huurder is je rapport eenzijdig en juridisch zwakker bij een conflict
• Borg houden voor normaal gebruik — een van de meest voorkomende huurder-procedures, en je verliest 'm bijna altijd

Templates en tools

• Inspectierapport-template in Propty: foto's, ondertekening en meterstanden in één PDF
• Borgafrekening-template met automatische 14-dagen-timer
• Sleutel-inname-formulier met inventarisatie van afgegeven kopieën

Lees ook hoe je de borg correct afrekent en wat de Wet betaalbare huur precies over borg en oplevering zegt.

Conclusie

Een goede oplevering is 90% voorbereiding en 10% uitvoering. Een opzeggingsbevestiging, een voorinspectie met hersteltijd, een digitaal eindrapport met ondertekening, en een tijdige borgafrekening — dat is het hele speelveld. Met een dashboard zoals Propty leg je deze stappen per pand vast en bewaar je het bewijs voor de wettelijke vijfjarige verjaringstermijn.

Plan een korte demo om te zien hoe Propty je opleveringen automatiseert.