Onderhoudsplichten verhuurder vs huurder: complete gids 2026

Wie betaalt het CV-onderhoud? Wie is verantwoordelijk bij schimmel? Wie regelt het schilderwerk buiten? Onderhoudsplichten in Nederlandse huurwoningen zijn de meest voorkomende bron van conflict tussen verhuurder en huurder. Tegelijk is het juridisch een van de best geregelde onderwerpen: het Besluit kleine herstellingen (een AMvB onder artikel 7:217 BW) lijst exact op wat klein onderhoud is.

Deze gids loopt door de wettelijke kaders, de praktische verdeling per onderdeel, de grijze gebieden, en hoe je conflicten voorkomt met een goede onderhoudsmatrix in je huurcontract.

De wettelijke basis: BW 7:217 + Besluit kleine herstellingen

Artikel 7:217 BW zegt het beknopt: "De huurder is verplicht ten aanzien van de gehuurde zaak die kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door tekortschietend onderhoud door de verhuurder."

Wat "klein" precies is, staat in de AMvB Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168). Het bevat een gedetailleerde lijst onder zes categorieën:

1. Witten van plafonds en binnenmuren
2. Schilderen en behangen binnen
3. Schoonhouden van openingen, ramen en goten op begane grond
4. Onderhoud van tuinen, terras en balkon
5. Vervangen of repareren van klein hang- en sluitwerk
6. Vervangen van lampen, schakelaars en stopcontacten

Alles wat er niet onder valt is voor de verhuurder.

De vuistregel: drie criteria

Bij elke schade of onderhoud check je drie dingen:

1. Wie veroorzaakte het?

   • Huurder veroorzaakt (door eigen handelen) → huurder betaalt
   • Verhuurder of natuurlijke slijtage → verhuurder betaalt

2. Hoe groot is de kost / handeling?

   • Klein (volgens Besluit kleine herstellingen) → huurder
   • Groot, gespecialiseerd, of duurder → verhuurder

3. Is het structureel of incidenteel?

   • Structurele zaak (CV-ketel, dak, kozijnen) → verhuurder
   • Incidenteel / verbruiksgoed → huurder

De verdeling per onderdeel

Bouwkundig

Verwarming en water

Lees ook ons aparte artikel CV-ketel onderhoud: wie betaalt wat? voor de details.

Elektra

Sanitair

Hang- en sluitwerk

Tuin en buitenruimte

Grijze gebieden waar conflict ontstaat

Schimmel: huurder of verhuurder?

Hét klassieke conflict. De wet zegt: bouwkundig probleem = verhuurder, gedragsprobleem huurder = huurder.

Bij twijfel laat je een bouwkundige inspectie doen. Een rapport van een onafhankelijke deskundige (~€300-500) is bij de Huurcommissie of rechtbank vrijwel altijd doorslaggevend.

Slijtage versus schade

Slijtage door normaal gebruik = verhuurder. Schade door huurder = huurder.

Apparaten gemeubileerd verhuurd

Bij gemeubileerde verhuur (zoals koelkast, wasmachine, vaatwasser ingeleverd door verhuurder):

• Storing door normaal gebruik: verhuurder
• Onderhoud (filters reinigen, ontkalken): huurder
• Vervanging einde levensduur: verhuurder
• Schade door verkeerd gebruik (geen filter geschoonmaakt): huurder

Bij stoffering of inboedel die de huurder zelf koopt: huurder draagt alles.

Onderhoudsmatrix in het huurcontract

De #1 manier om conflicten te voorkomen is een expliciete onderhoudsmatrix in het huurcontract. Onze huurcontracten-gids 2026 beschrijft alle 14 verplichte onderdelen, waarvan de onderhoudsmatrix er één is.

Een goede matrix bevat minimaal:

1. Verwijzing naar Besluit kleine herstellingen als basis
2. Een tabel met ~15 meest voorkomende onderdelen
3. Wie de aannemer betaalt (verhuurder is vaak praktisch maar belast door aan huurder bij klein onderhoud)
4. Procedure bij twijfel (eerst overleg, daarna Huurcommissie)

Energielabel en onderhoudsverplichtingen 2026

Sinds 2025 zijn er extra verplichtingen voor verhuurders rond energie-onderhoud. Lees ons artikel over energielabel-verplichtingen voor verhuurders voor de details.

Kort samengevat:

• Verhuurder is verplicht een geldig energielabel te hebben bij elke nieuwe verhuring
• Mechanische ventilatie moet jaarlijks gecontroleerd worden
• Bij label E of slechter mogelijk vanaf 2030 een verhuurverbod (wetsvoorstel)

Woonruimte versus bedrijfsruimte

Het Besluit kleine herstellingen geldt alleen voor woonruimte. Bij bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW voor 230a-bedrijfsruimte, 7:290 BW voor 290-bedrijfsruimte) is veel meer contractsvrijheid. Hoofdregel:

• 230a-bedrijfsruimte (kantoren, opslag, magazijnen): partijen mogen vrijwel alles afspreken. Geen Besluit kleine herstellingen, geen Huurcommissie. Zonder duidelijke contractclausule valt onderhoud meestal terug op huurder voor klein onderhoud en verhuurder voor groot.
• 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca): meer dwingend recht ten gunste van huurder, maar het onderhoudsregime is nog steeds primair contractueel.

Voor verhuur van bedrijfsruimte is een gedetailleerde onderhoudsclausule cruciaal — er is geen wettelijke vangnet zoals bij woningverhuur. Een ROZ-model (Raad Onroerende Zaken) bevat een standaard onderhoudsbepaling waar veel verhuurders mee werken.

Verschillen woningcorporatie versus particuliere verhuur

Voor woningcorporaties (toegelaten instellingen onder de Woningwet) geldt grotendeels hetzelfde onderhoudsregime als voor particuliere verhuurders, met enkele toevoegingen:

• Servicekosten-onderhoud: corporaties rekenen vaak een breder servicekostenpakket dat ook bepaalde onderhoudswerkzaamheden dekt (bijv. dakgoot-reiniging, ventilatie-onderhoud). Dit moet wel transparant in het servicekostenoverzicht staan.
• Energietransitie-verplichtingen: corporaties hebben aanvullende verplichtingen rond verduurzaming (Nationale Prestatieafspraken).
• Geschillenbeslechting: huurders van corporaties kunnen ook naar de eigen klachtencommissie van de corporatie, niet alleen de Huurcommissie.

Voor de CV-ketel bij woningcorporaties geldt vaak een centraal contract met een installateur, waardoor de huurder slechts een meldingsplicht heeft. Voor particuliere verhuurders is dit een keuze.

Specifieke gevallen waar veel vragen over komen

Wie betaalt het dakgoot-onderhoud?

Hoofdregel: dakgoot-onderhoud is verhuurder, behalve voor dakgoten op de begane grond die de huurder bij normaal onderhoud kan bereiken (dat staat letterlijk in het Besluit kleine herstellingen, art. 1 lid g). In de praktijk betekent dit:

• Eengezinswoning met dakgoot op de begane grond → huurder houdt deze schoon
• Appartement met dakgoot meerdere verdiepingen hoog → verhuurder/VvE
• Lekkage of vervanging van de dakgoot → altijd verhuurder

De jaarlijkse schoonmaak is dus alleen huurder-onderhoud als hij er veilig bij kan zonder ladder van >2 meter.

Wie betaalt als de WC kapot is?

Hangt af van wat er stuk is:

• WC-pot zelf gebroken door normaal gebruik → verhuurder
• WC-pot gebroken door huurder (zware val van object) → huurder
• WC-bril, knop, trekker → huurder (klein en onder Besluit)
• Stortbak-mechaniek (vlotter, drijver) → klein onderhoud, dus huurder, tenzij de hele stortbak vervangen moet worden — dan verhuurder
• Verstopping door normaal toiletgebruik (haar, papier) → huurder
• Verstopping door bouwfout in afvoer of breuk → verhuurder

Welke onderhoudskosten zijn voor de huurder?

Samengevat de huurder-categorieën uit het Besluit:

1. Schoonmaak en wit-onderhoud (binnen schilderen, behangen, ramen lappen)
2. Vervangbare onderdelen (lampen, batterijen, filters, kitwerk)
3. Klein hang- en sluitwerk smeren en vervangen (deurklink, scharnierpennen, kleine sleutels)
4. Tuin- en terrasonderhoud (gras, onkruid, snoeien struiken)
5. Ontkalken, ontstoppen, schoonhouden van kraan, douche, afvoer
6. Schoonmaak ventilatieroosters en filters

Alles dat hier niet onder valt is verhuurder. Bij twijfel: kostpost > €350 = vrijwel altijd verhuurder.

Wie betaalt jaarlijks onderhoud CV-ketel?

Verhuurder. Dwingend recht. Een contractclausule die zegt "huurder betaalt CV-onderhoud" is nietig. De huurder mag wel kleine handelingen doen (waterdruk bijvullen, filter schoonmaken) en moet de installatie zorgvuldig gebruiken, maar de jaarlijkse keuring/service is altijd voor de verhuurder.

Lees onze gedetailleerde gids over CV-ketel onderhoud verantwoordelijkheid voor alle scenario's.

Wat zijn de verplichtingen van de huurder bij onderhoud?

De wet legt de huurder vier hoofdverplichtingen op:

1. Goed huurderschap (art. 7:213 BW): de woning gebruiken zoals een goed huurder dat zou doen
2. Schade voorkomen (art. 7:218 BW): redelijke maatregelen nemen om schade te voorkomen
3. Klein onderhoud verrichten (art. 7:217 BW + Besluit)
4. Toegang verlenen voor reparaties (art. 7:220 BW): bij gepland onderhoud van de verhuurder

Verzaakt de huurder een van deze, kan de verhuurder schade verhalen of in extreme gevallen ontbinding van het huurcontract vorderen.

Kleine herstellingen huurder — wat valt er precies onder?

Onder "kleine herstellingen" valt blijkens het Besluit:

• Witten, schilderen en behangen van binnenmuren
• Glasschade door huurder zelf
• Vervanging hang- en sluitwerk bij normale slijtage
• Onderhoud tuinen, terras, balkon en erfafscheiding
• Schoonhouden afvoeren, dakgoten op begane grond, regenwaterafvoeren bereikbaar zonder ladder
• Vervanging lampen, schakelaars en stopcontacten (klein en standaard)
• Vervangen filters en batterijen in detectoren

Alles dat specialistische kennis vereist (loodgieter, elektricien, CV-installateur) is per definitie geen klein onderhoud.

Conflicten oplossen

Stap 1: Schriftelijk verzoek

Bij een klacht over onderhoud stuurt de huurder een aangetekend schrijven met:

• Beschrijving van het probleem
• Wanneer eerst gemeld
• Termijn voor herstel (redelijk: 4-6 weken voor niet-urgent, 1-2 dagen voor urgent)
• Voorbehoud: indien geen actie, gaat huurder naar Huurcommissie

Stap 2: Huurcommissie

De Huurcommissie is gespecialiseerd in huurder-verhuurder geschillen. Procedure:

• Kosten: €25 voor huurder, €475 voor verhuurder (winnaar krijgt terug)
• Doorlooptijd: 4-6 maanden
• Beslissing: bindend, alleen beroep bij kantonrechter mogelijk binnen 8 weken

De Huurcommissie kan bij gebrekkig onderhoud:

• Tijdelijke huurverlaging tot 20-40% uitspreken
• Verhuurder dwingen tot herstel binnen vastgestelde termijn
• Boetes opleggen

Stap 3: Kantonrechter

Alleen voor geschillen >€25.000 of complexe juridische vragen. Doorlooptijd 6-12 maanden, kosten beduidend hoger.

Stappenplan: hoe pak je dit aan als verhuurder

1. Inventariseer per pand de huidige staat met foto's
2. Maak een meerjaren-onderhoudsplan (MOP) voor alle panden
3. Plan jaarlijks onderhoud (CV, ventilatie, dakgoot, schilderwerk)
4. Reserveer 1,5-2% van WOZ-waarde per jaar voor onderhoud
5. Bij elke nieuwe verhuring: actualiseer onderhoudsmatrix in contract
6. Communiceer proactief met huurders over gepland onderhoud
7. Reageer snel op meldingen (binnen 5 werkdagen schriftelijk antwoord)

De drie meest voorkomende fouten

1. Onderhoud uitstellen

"De kraan lekt licht, kan nog wel even" wordt 3 maanden later een waterschade. Onderhoud snel doen voorkomt grote kosten en huurconflicten.

2. Geen onderhoudsmatrix in contract

Zonder expliciete matrix valt elke twijfel automatisch in voordeel van de huurder. Een goede matrix neemt de meeste gevallen vooraf weg.

3. Reactief in plaats van proactief

Verhuurders die wachten tot er een melding komt, betalen gemiddeld 30% meer aan onderhoud dan verhuurders die een vast jaarlijks plan volgen. Bovendien escalleren reactieve gevallen vaker naar Huurcommissie.

Conclusie

Onderhoudsplichten in Nederlandse huurwoningen zijn wettelijk vrij goed geregeld, maar het Besluit kleine herstellingen is gedetailleerd genoeg dat veel verhuurders en huurders de regels niet uit hun hoofd kennen. Een paar duidelijke principes (groot onderhoud verhuurder, klein onderhoud huurder, schade door huurder = huurder), aangevuld met een expliciete onderhoudsmatrix in elk contract, voorkomt het overgrote deel van de conflicten.

Wat we bij Propty zien: verhuurders die hun onderhoud automatiseren (jaarlijkse CV-keuringen ingeplant, MOP per pand, melding-route via huurderportaal) hebben significant minder conflicten dan verhuurders die alles reactief doen. Niet alleen scheelt het kosten, het scheelt ook tijd en stress.

Plan een korte demo om te zien hoe onderhoudsbeheer in een dashboard werkt, of lees over CV-ketel-verantwoordelijkheid als je daar specifiek mee zit.