CV-ketel onderhoud: wie betaalt wat?

"Mijn CV doet het niet, wie belt de monteur?" is de meest gestelde vraag rond huur-onderhoud. Het antwoord is bijna altijd: de verhuurder. Maar de details rond storing-oorzaak, onderhoudsabonnement en doorbelasting blijken in de praktijk een grijs gebied.

Deze gids is voor zowel verhuurders als huurders die concreet willen weten wie wat betaalt rond CV-ketels, gebaseerd op het Besluit kleine herstellingen en recente jurisprudentie.

De hoofdregel in 30 seconden

CV-ketel valt onder "groot onderhoud" omdat:

1. Het is vast aan de woning verbonden (geen verbruiksgoed)
2. Onderhoud vereist gespecialiseerde monteurs
3. Vervanging kost minimaal €2.000-4.000

→ Alle kosten zijn voor de verhuurder, behalve dagelijks gebruik en schade door huurder.

Wat betaalt de verhuurder?

1. Jaarlijks onderhoud / keuring

Volgens BRL 6000-25 (Beoordelingsrichtlijn voor CV-installaties) moet elke gasgestookte CV-ketel jaarlijks worden gecontroleerd door een gecertificeerde monteur. Kosten: gemiddeld €120-€180 per jaar.

Dit valt onder verantwoordelijkheid verhuurder en is niet opzegbaar via contract.

2. Storing tijdens normale werking

Als de ketel stuk gaat onder normaal gebruik (geen rode lamp, geen drukverlies door huurder verklaarbaar):

• Verhuurder belt monteur
• Verhuurder betaalt voorrijkosten + arbeid + onderdelen
• Reparatie moet binnen redelijke termijn (warmwater: 1-2 dagen, verwarming in winter: 1-3 dagen)

3. Vervanging einde levensduur

Een CV-ketel gaat gemiddeld 15-20 jaar mee. Wanneer hij economisch op is (reparatie >70% van vervanging, of stookrendement structureel onder norm), is vervanging voor de verhuurder.

Sinds 2026 vraagt de overheid bij vervanging meestal direct over te stappen op een hybride warmtepomp. De volledige kosten zijn voor verhuurder, eventueel via ISDE subsidie verlicht.

4. Drukverlies / drukverhoging zonder duidelijke oorzaak

Een ketel die zelf druk verliest (lek in systeem, ventiel defect) → verhuurder. Tenzij aantoonbaar door huurder veroorzaakt.

Wat betaalt de huurder?

1. Resetten en bijvullen

Periodiek bijvullen tot 1,5-2 bar druk en resetten na een storing is dagelijks gebruik, dus voor de huurder.

Pas op: als de ketel structureel druk verliest (binnen 1-2 weken weer leeg), dan is er een onderliggend probleem en wordt het verhuurder-verantwoordelijkheid.

2. Storing door verkeerd gebruik

Voorbeelden waarbij de huurder de rekening krijgt:

• Ketel verstopt door binnenshuis roken (vuile branders)
• Ventilatieroosters bewust afgeplakt → koolmonoxide-alarm of overhitting
• Knoeien aan kettingen, knoppen, klepjes
• Geen verwarming gebruikt in vorstperiode → bevroren leidingen

3. Filters en ontkalking

Soort onderhoud dat met een doek + warm water gedaan kan worden:

• Filter aan de aanvoerleiding reinigen (jaarlijks)
• Display schoonmaken
• Knoppen bedienbaar houden

Dit valt onder klein onderhoud (Besluit kleine herstellingen art. 1 sub g).

Onderhoudsabonnement

Veel verhuurders sluiten een onderhoudsabonnement af bij Feenstra, Eneco, ProGas of een lokale installateur. Kosten: €120-€220 per jaar afhankelijk van het pakket.

Wat het abonnement standaard dekt:

• Jaarlijkse keuring + schoonmaak
• 24/7 storingsdienst (verschilt per provider)
• Geen voorrijkosten bij storingen
• Korting op onderdelen

Doorbelasten via servicekosten?

Ja, mits expliciet in het huurcontract opgenomen en aantoonbaar redelijk in kosten. Niet automatisch.

Praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1: ketel doet het niet 's ochtends

Huurder belt verhuurder om 9:00. Het is november, dus warmte is een urgent gebrek.

Voorbeeld 2: huurder vult niet bij, ketel uit

Huurder belt verhuurder. Monteur stelt vast dat druk 0,3 bar is, geen lekkage, simpelweg te lang niet bijgevuld.

Voorbeeld 3: ketel 17 jaar oud, gaat constant stuk

Verhuurder heeft een 17 jaar oude ketel. Afgelopen jaar 3 storingen, totaal €1.200 aan reparatie. Monteur adviseert vervanging.

Hoe voorkom je conflict?

1. Onderhoudsmatrix in het contract

Neem expliciet op:

• Verhuurder regelt jaarlijks onderhoud (datum + bedrijf)
• Storing buiten openingstijden: noodnummer
• Doorbelasting servicekosten: ja/nee + hoeveel
• Wat te doen bij urgente storing

2. Jaarlijks plannen, niet reactief

Plan elk najaar een routinekeuring vóór de winterperiode. Dit voorkomt 70% van storingen tijdens piekgebruik.

3. Huurder instructie bij sleuteloverdracht

Geef bij elke nieuwe huurder een korte uitleg:

• Hoe druk bij te vullen (foto's in welkomstmap)
• Wanneer reset-knop te gebruiken
• Noodnummer monteur

4. Documenteer alle bezoeken

Houd per pand bij wanneer onderhoud is gedaan, welke onderdelen vervangen, en wat de monteur heeft genoteerd. Bij vervanging is dat onderhoudshistorie cruciaal voor de fiscus en de Huurcommissie.

Wat als de verhuurder weigert?

Een huurder die geen reactie krijgt op een melding heeft drie escalaties:

1. Schriftelijk aangetekend verzoek met termijn (4 weken voor niet-urgent, 24-48 uur voor urgent)
2. Zelf monteur bellen en factuur naar verhuurder bij urgente situatie (warmte uit in winter)
3. Huurcommissie procedure voor huurprijsverlaging tijdens defect

De Huurcommissie kan bij ernstig defect verwarmingssysteem in winter tot 40% huurverlaging uitspreken over de defectperiode.

In Propty

Propty houdt per pand de installatiedatum, jaarlijkse keuringsdatum, en onderhoudshistorie van elke CV-ketel bij. Bij elke verhuring of mutatie wordt automatisch een onderhoudsschema gegenereerd voor het volgende jaar. Bij een storingsmelding via het huurderportaal wordt direct een ticket naar de beheerder of monteur gestuurd, met automatische naleving van de wettelijke responstijd.

Plan een korte demo om te zien hoe onderhoudsbeheer in een dashboard werkt, of lees onze complete gids over onderhoudsplichten voor het volledige beeld.