MJOP voor je VvE: complete gids in 2026

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is de financiële ruggengraat van een Vereniging van Eigenaars. Het brengt in kaart welke onderhoudsposten over de komende 10 tot 25 jaar gepland staan, wanneer ze aan de beurt zijn, en wat ze gaan kosten. Zonder MJOP weet je niet of de reserve klopt, kan je servicekosten niet onderbouwen, en kom je achteraf voor verrassingen te staan.

Sinds 1 januari 2018 is een actueel MJOP geen vrije keuze meer maar — onder de Wet verbetering functioneren VvE's — een wettelijke basis voor de minimum-reservering. Deze gids loopt door alle stappen: wat erin hoort, hoe je 'm laat opstellen, en hoe hij doorwerkt in servicekosten en reservefonds.

Wat is een MJOP precies?

Een meerjarenonderhoudsplan is een document dat per gebouwonderdeel beschrijft:

• Wat er onderhouden moet worden (gevel, dak, lift, schilderwerk, ketel, sanitair, gemeenschappelijke ruimtes, hekwerken)
• Wanneer dat aan de beurt is (jaar van uitvoering)
• Hoe vaak het cyclisch terugkomt (bv. buitenschilderwerk elke 8 jaar)
• Wat de geraamde kosten zijn (op prijspeil van vandaag of geïndexeerd)
• In welke staat het onderdeel verkeert (NEN 2767-conditie, schaal 1-6)

Het verschil met een MJOB (Meerjarenonderhoudsbegroting): de MJOB is alleen het kostenoverzicht, een MJOP is breder en bevat ook de technische onderbouwing en planning.

De wettelijke basis: Wet VvE 2018

De Wet verbetering functioneren VvE's (in werking sinds 1 januari 2018) verplicht elke VvE om jaarlijks te reserveren voor toekomstig onderhoud. Concreet: 0,5% van de herbouwwaarde per jaar, óf — als dat hoger is — het bedrag dat volgt uit het MJOP.

Voor een VvE met een herbouwwaarde van € 4 miljoen betekent dat minimum € 20.000 per jaar in de reserve. Voor een ouder of complex pand kan het MJOP-bedrag echter veel hoger uitkomen — bijvoorbeeld € 35.000 of € 50.000 per jaar. Dán geldt dat hogere bedrag als verplichte ondergrens.

Hoe lang loopt een MJOP?

Doorgaans 10, 15 of 25 jaar. De keuze hangt af van:

• Complex en leeftijd van het pand. Oudere panden vragen om langere planningshorizon omdat groot onderhoud (gevels, daken, liften) op zich 15-30 jaar duurt.
• Bestuurlijke voorkeur. Een 10-jaars MJOP is overzichtelijker; een 25-jaars geeft beter zicht op grote ingrepen ver weg.
• Eisen van financiers. Bij subsidie- of leningaanvragen voor verduurzaming eisen veel partijen een 15- of 25-jaars MJOP als onderbouwing.

Herijking: minimaal elke 5 jaar bijwerken. In tijden van prijsschommelingen (zoals 2022-2024 met bouwkosten +20%) eerder.

Wat staat er typisch in?

Hieronder de gebruikelijke posten in een MJOP voor een appartementencomplex. Niet alle posten gelden voor elk complex — een grachtenpand met 6 eenheden heeft geen lift, een naoorlogse flat geen gevelornamenten.

Wie maakt het MJOP op?

Drie routes:

1. Door een gespecialiseerd MJOP-bureau. Doorgaans een bouwkundig inspecteur die het complex bezoekt, condities scoort volgens NEN 2767, en op basis daarvan posten + kosten begroot. Looptijd: 2-4 weken. Kosten: doorgaans € 400 tot € 1.500 per VvE, afhankelijk van omvang en complexiteit. Grotere complexen (50+ eenheden) lopen op tot € 2.000-€ 3.000.

2. Door de VvE-beheerder. Veel beheerkantoren bieden MJOP-opstelling als losse dienst. Tarieven liggen vaak in dezelfde range.

3. Zelf, voor kleine VvE's. Voor 4-10 eenheden in een eenvoudig pand kan een ervaren bestuurder met bouwkundige kennis het zelf opstellen. Geld besparen, maar de objectieve onderbouwing mist — dat kan een probleem zijn bij subsidie- of financieringsaanvragen.

NEN 2767: de standaard voor conditiemeting

De Nederlandse norm NEN 2767 scoort de conditie van bouwdelen op een zes-puntsschaal:

Een MJOP dat NEN 2767 hanteert is objectief en vergelijkbaar — handig als de VvE later een ander bureau wil inschakelen of bij subsidieaanvragen onderbouwing nodig heeft.

Hoe MJOP doorwerkt in servicekosten

Dit is het stuk dat vaak misbegrepen wordt. Het MJOP-bedrag wordt gedeeld door de breukdelen van de splitsingsakte, en zo verdeeld over de eigenaren. Een woning met breukdeel 12/100 betaalt 12% van de jaarlijkse MJOP-reservering.

Concreet voorbeeld:

• Complex met 20 eenheden, breukdeel meeste woningen 5/100, een paar penthouses 7/100
• MJOP-jaarbedrag: € 30.000
• Reguliere woning betaalt: € 1.500 per jaar (5% van € 30.000)
• Penthouse betaalt: € 2.100 per jaar (7%)

Dit bedrag komt bovenop de overige servicekosten (schoonmaak, energie collectief, beheerkosten, verzekeringen). Eigenaren zien beide posten samen op de servicekostenafrekening.

Waar gaat het vaak mis?

1. MJOP loopt achter op de bouwkostenindex. Tussen 2020 en 2024 stegen bouwkosten in Nederland met ruim 25%. Een MJOP uit 2018 geeft een totaal verkeerd beeld van de reserve. Herijk minimum elke 5 jaar, in volatiele periodes eerder.

2. Reservering volgt het MJOP niet. Bestuur en ALV blijven jaarlijks reserveren op het oude niveau, ook al wijst de MJOP-actualisering uit dat het hoger moet. Servicekostenverhogingen worden uitgesteld omdat ze impopulair zijn. Resultaat: een achterstand die later in één klap moet worden ingelopen.

3. Eigenaren weten niet wat erin staat. Het MJOP blijft als PDF op de e-mail van de penningmeester staan. Eigenaren krijgen alleen de bijdrage gepresenteerd, zonder context. Resultaat: vragen, discussies, soms gangen naar de Huurcommissie.

4. Verduurzaming ontbreekt. Veel MJOP's uit 2018 of eerder gaan alleen over technisch onderhoud. Verduurzamingsmaatregelen (dak isoleren, glasvervanging, warmtepomp-onderzoek) horen er in 2026 ook in.

5. Geen subsidie-onderbouwing. Wie financiering of subsidie aanvraagt voor groot onderhoud (NEF, gemeentelijke fondsen) heeft een gedetailleerd MJOP nodig. Veel VvE's komen achter de feiten aan en lopen aanvraagrondes mis.

MJOP en de VvE-modules van Propty

In Propty's VvE-module staat het MJOP direct gekoppeld aan:

• De jaarrekening: het MJOP-bedrag verschijnt automatisch als reservering-post.
• De wettelijke minimum-reservering (0,5% herbouwwaarde): Propty signaleert wanneer de werkelijke reservering hieronder dreigt te zakken.
• De servicekostenverdeling per eigenaar volgens breukdelen uit de splitsingsakte.
• Het bewonersportaal: eigenaren zien hun bijdrage met de onderbouwing — geen losse PDF die in een e-mailbox verdwijnt.

Heb je een MJOP-PDF van een extern bureau? Die laden we in en de jaarbedragen worden automatisch in de reserveringsplanning gezet.

Veelgestelde vragen

Is een MJOP wettelijk verplicht? Niet de MJOP zelf, maar wel de reservering die eruit volgt: minimaal 0,5% herbouwwaarde of het MJOP-bedrag (welke hoger is). Zonder MJOP val je terug op de 0,5%-vuistregel — wat voor oudere panden vrijwel altijd te laag is.

Hoe vaak moet ik 'm herijken? Minimum elke 5 jaar. In tijden van schommelende bouwkosten eerder. Aanrader: elke 3 jaar een light-check, elke 5 een volledige herijking.

Wat kost het opstellen van een MJOP? Voor een klein VvE (4-10 eenheden): € 400-€ 800. Voor middelgroot (10-50): € 800-€ 1.500. Voor groot (50+): € 1.500-€ 3.000.

Kunnen we een MJOP zelf maken? Voor kleine, eenvoudige VvE's: ja, mits er bouwkundige kennis in het bestuur zit. Voor middelgroot en groter wordt het al snel verstandig om een extern bureau in te schakelen — vooral voor de NEN 2767-conditiemeting.

Tellen verduurzamingsmaatregelen mee in het MJOP? Steeds vaker wel. Voor subsidieaanvragen (NEF, gemeentelijke duurzaamheidsfondsen) is dat zelfs een voorwaarde. Vraag bij het MJOP-bureau expliciet naar een verduurzamingsparagraaf.

Wat als het ALV het MJOP-bedrag niet wil aannemen? De ALV gaat over servicekosten-besluiten. Wijst de ALV een verhoging die nodig is volgens MJOP af, dan is het bestuur niet aansprakelijk — mits het bestuur de noodzaak schriftelijk heeft onderbouwd. Leg dat dossier vast.

Geldt MJOP-verplichting ook voor heel kleine VvE's? Ja. Vanaf de eerste eenheid waarop de Wet VvE van toepassing is. Geen ondergrens voor reservering of MJOP-onderbouwing.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:124 e.v. (Vereniging van Eigenaars)
• Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars (Staatsblad 2017, 241)
• NEN 2767-1+C1:2014 — Conditiemeting van gebouwen
• Vereniging Eigen Huis — VvE-Kompas
• Stichting VvE Belang — MJOP-handleiding
• Nationaal Energiebespaarfonds — Financiering voor VvE's