Rendement berekenen voor je vastgoedportefeuille

"Hoeveel rendement maak ik op mijn vastgoed?" is de vraag die elke verhuurder bij oude netto-makelaarscijfers krijgt voorgeschoteld, en die zelden goed beantwoord wordt. Bruto huurrendement plakken op een aankoop van € 350.000 met € 1.400 kale huur per maand klinkt mooi (4,8% bruto), maar zegt weinig over wat er echt overblijft.

Deze gids loopt door de vier lagen van rendement op vastgoed: bruto huurrendement, netto cash yield, total return inclusief equity buildup en waardestijging, en de IRR die alles samenbrengt voor de verkoopmoment. Met een voorbeeldportefeuille van 5 panden, alle aannames uitgesplitst, en elke aanname gekoppeld aan een bron.

Laag 1: Bruto huurrendement (de eerste sortering)

Bruto huurrendement is de simpelste maatstaf en handig voor een snelle vergelijking tussen panden of regio's:

Formule: jaarhuur (kale) / aankoopprijs × 100%

Een pand van € 350.000 met € 1.400 kale huur per maand:

• Jaarhuur: € 1.400 × 12 = € 16.800
• Bruto rendement: 16.800 / 350.000 = 4,8%

Bruto cijfers per stad in Q1 2026 (zie marktupdate):

Bron: berekend op basis van Kadaster Q1 2026 transactiecijfers plus Pararius Huurmonitor Q1 2026.

Bruto rendement is alleen nuttig om panden snel te sorteren. Voor een echt vergelijk moet je de kosten en belasting eraf trekken.

Laag 2: Netto cash yield (wat er ECHT op je rekening komt)

Netto cash yield is bruto huurrendement minus alle lopende kosten en belasting. Voor de meeste verhuurders ligt dit tussen 1,5% en 3%, fors lager dan het bruto cijfer suggereert.

Uitgaven die je moet aftrekken

Onderhoud (1-2% van de WOZ-waarde per jaar) Dit is de grootste post die mensen onderschatten. CV-onderhoud, lekkages, schilderwerk, inspecties, klein onderhoud bij mutatie. Voor een woning van € 350.000 reken je gemiddeld € 3.500-7.000 per jaar.

Beheer (1-2% van de huur) Als je zelf beheert, reken je een uurtarief voor je eigen tijd. Bij uitbesteding aan een professionele beheerder ligt het tarief tussen 6-10% van de bruto huur. Voor een DIY-verhuurder met 5 panden is 1,5% een redelijke aanname voor administratie + tijd.

Leegstand en mutatieleegstand (3-5%) Tussen huurders zit vaak 2-4 weken leegstand. Plus de zoektijd voor moeilijke panden. In de Randstad in 2026 is dit minder dan 2% door de schaarste, maar in de regio kan het oplopen tot 6%. Houd 4% aan als veilig gemiddelde.

Verzekering (~0,1% van de WOZ-waarde) Opstalverzekering is verplicht. Voor een woning van € 350.000 reken je circa € 350-500 per jaar.

Onroerendgoedbelasting (gemeente, 0,1-0,2% van WOZ) Verschilt per gemeente. Amsterdam ligt rond 0,12%, kleinere gemeenten kunnen boven 0,25% komen.

Box 3 belasting (de grote slokop in 2026) Voor verhuurd vastgoed rekent de Belastingdienst voor 2026 met een fictief rendement op het Box 3-vermogen. Effectief tarief: 36% van het forfaitair rendement. Bij een netto Box 3-vermogen van € 200.000 in vastgoed kom je op grofweg € 4.300 per jaar belasting per pand. Lees Box 3 voor vastgoed in 2026 voor de details, inclusief het Hoge Raad-arrest en wanneer werkelijk rendement gunstiger is.

Voorbeeld: Pand A, Rotterdam

Aanname: koopprijs € 407.000, hypotheek € 200.000, eigen vermogen € 207.000, kale huur € 1.400/maand.

Met deze aannames is Pand A een negatieve cashflow in 2026. Het bruto rendement van 4,1% lijkt aantrekkelijk maar de werkelijke jaarlijkse opbrengst is negatief.

Dat betekent niet dat het pand een slechte investering is. Pas bij laag 3 (total return) zie je het volledige beeld.

Laag 3: Total return (de echte vergelijkingsmaatstaf)

Total return = cash yield + equity buildup (aflossing) + waardestijging.

Equity buildup en waardestijging maken vastgoed pas aantrekkelijk in vergelijking met aandelen of beleggingsfondsen.

Equity buildup (de stille rendementsbron)

Elke maand dat je hypotheek wordt afgelost, bouw je vermogen op. Dat is geen kosten, dat is een verschuiving van banksaldo (cashflow) naar pand-waarde (vermogen).

Bij een lineaire of annuïteitenhypotheek van € 200.000 met 30 jaar looptijd los je in jaar 1 ongeveer € 3.500 af op een lineaire en € 2.700 op een annuïteit. Op je eigen vermogen van € 207.000 is dat 1,3-1,7% extra rendement per jaar dat niet in je cashflow zichtbaar is.

Waardestijging (de variabele factor)

Waardestijging is historisch gemiddeld 3-4% per jaar in Nederland over 25 jaar, maar in jaren met hoge inflatie kan het 8-10% halen, en in correctie-jaren -5% (zoals tijdens 2008-2013).

Voor 2026: in Q1 was de stijging +5,2% YoY (Kadaster). Conservatieve aanname voor een 5-jaars-projectie: 3% per jaar.

Voorbeeld pand A herzien:

Total return jaar 1:

• Cash yield: -0,3% (negatief, € 617 op € 207.000 EV)
• Equity buildup: 1,5% (€ 3.000 aflossing op € 207.000 EV)
• Waardestijging: +9,1% (3% van € 407.000 = € 12.210 op € 207.000 EV vanwege leverage)
• Total return: ~10,3%

Laag 4: IRR (de juiste maatstaf bij verkoop)

Internal Rate of Return (IRR) berekent het effectieve jaarrendement over de hele bezitsperiode, inclusief verkoopmoment.

Formule

IRR is de rente waarbij de netto contante waarde van alle cashflows nul is. In Excel:

=IRR(reeks-met-cashflows)

Met reeks-met-cashflows = jaar 0: -eigen vermogen / jaar 1-N: cashflow / jaar N: cashflow + verkoopopbrengst minus aflossingsrest.

Voorbeeld pand A over 10 jaar

Aannames: koopprijs € 407.000, hypotheek € 200.000, EV € 207.000, jaarlijkse cashflow -€ 617, aflossing € 3.000/jaar, waardestijging 3% per jaar, verkoop in jaar 10.

IRR ≈ 6,2% over 10 jaar. Dat is het werkelijke jaarrendement op je eigen vermogen, na alle kosten en belasting, inclusief verkoopwinst.

Vergelijk dat met:

• Spaarrekening 2026: 1,5-2,5%
• VWRL ETF (wereldwijd aandelen): historisch 6-7%
• AEX Index: historisch 6-8%

Vastgoed met leverage komt hier op vergelijkbare niveau, mits je de cashflow-fase doorkomt. Met negatieve cashflow van € 617/jaar moet je 10 jaar bijbetalen vanuit ander inkomen.

Hoe pak je dit zelf aan voor je portefeuille

Stap 1: spreadsheet per pand

Maak een rij per pand met deze kolommen:

• Aankoopprijs, aankoopdatum
• Hypotheek (huidig saldo, rente, looptijd)
• WOZ-waarde, OZB
• Bruto huur per maand
• Onderhoudskosten (gemiddeld over 3 jaar)
• Verzekering, beheer
• Leegstandsdagen vorig jaar

Stap 2: bereken per laag

• Bruto rendement (snelle sortering)
• Netto cash yield (echte cashflow)
• Total return jaar-op-jaar (als referentie voor verkoop-of-houden besluit)

Stap 3: vergelijk binnen portefeuille

Welke panden hebben de hoogste netto yield? Welke zijn cashflow-negatief? Welke zou je verkopen om kapitaal te herinvesteren?

Stap 4: scenario-doorrekening

Wat als rente met 1% stijgt? Wat als leegstand naar 8% gaat? Wat als waardestijging stagneert? Een goed model laat je sliders verplaatsen.

De drie meest voorkomende fouten

1. Vergeten Box 3 mee te rekenen

Box 3 is de grootste verandering in rendementsberekening sinds de Hoge Raad-uitspraak van 2024. Bij een verhuurder met € 1 miljoen aan vastgoed in privé kost Box 3 in 2026 al snel € 22.000 per jaar. Op het rendement is dat 1,5-2,5 procentpunt minder.

2. Onderhoud als incidenteel zien

Onderhoud is een structurele kostenpost, niet een incidentele uitgave. De jaren waarin je niets hoeft te doen aan het pand zijn de jaren waarin je reserveert voor de jaren waarin je dak vervangt of badkamer renoveert. Reken altijd 1,5-2% van de WOZ-waarde, zelfs in jaren waarin je niks uitgeeft.

3. Leegstand op 0% zetten

Zelfs in de Randstad in 2026 met extreem schaarse markt is mutatieleegstand reëel. Tussen huurders zit minimaal 2-4 weken zonder huur (sleuteloverdracht, oplevering, kleine reparaties, nieuwe huurder zoeken). Plus eventuele lange-leegstand bij moeilijke panden.

Conclusie

Rendement op vastgoed is geen één-cijfer-verhaal. Bruto rendement is een beginpunt voor sortering. Netto cash yield laat zien wat er werkelijk uit het pand komt elk jaar. Total return inclusief equity buildup en waardestijging is de eerlijke vergelijkingsmaatstaf met andere beleggingen. IRR over de hele bezitsperiode is het juiste cijfer voor verkoop-of-houden besluiten.

Wat we bij Propty zien: verhuurders met 5+ panden die hun rendement structureel doorrekenen op alle vier de niveaus, maken aantoonbaar betere portfolio-keuzes dan verhuurders die alleen op bruto cijfers sturen. Niet omdat ze meer geld verdienen, wel omdat ze geen verrassingen meer hebben.

Plan een korte demo om te zien hoe rendementsberekeningen automatisch lopen in Propty op basis van je bankkoppeling, of duik dieper in onze marktupdate Q1 2026 voor regio-vergelijkingen die je zelf in je rendementsmodel kunt toepassen.